第十二章 用益物权
一、单项选择题1.以下关于宅基地使用权的表述中，不正确的是(D)
A.宅基地使用权的主体限于农村集体经济组织成员
B.宅基地的所有权归农村集体经济组织
C.宅基地无偿取得且没有期限限制
D.宅基地使用权可以单独转让
【解析】宅基地使用权不得抵押，不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让，D项错误，选D。其他表述均正确，不选。
2.下列选项中，发生变动时适用登记对抗主义的物权是(B)
A.建设用地使用权
B.地役权
C.不动产抵押权
D.房屋所有权
【解析】根据《物权法》的规定，自合同生效之日起地役权即设立或转让，但是未经登记，不能对抗善意第三人。所以地役权是登记对抗主义，B项正确。ACD项都是登记生效主义，不经登记，物权不发生变动。
3.地役权的设立时间是(B)
A.地役权登记时
B.地役合同生效时
C.需役人与供役人达成口头协议时
D.需役人实际使用供役地时
【解析】《物权法》第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”因此本题选B。
4.建设用地使用权的设立时间为(C)
A.建设用地出让合同签订时
B.建设用地划拨完成时
C.建设用地使用权登记时
D.建设用地征地完成时
【解析】《物权法》第139条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”因此本题选C。
5.根据法律规定，在当事人没有约定时，能够取得原物的天然孳息所有权的是(C)
A.抵押权人
B.质押权人
C.建设用地使用权人
D.留置权人
【解析】《物权法》第117条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”收益权是用益物权的权利之一，包括取得孳息的所有权，C项是用益物权，可以取得自然孳息的所有权。担保物权只是收取孳息，但不取得孳息的所有权。本题选C。
6.甲、乙房屋相邻，为了采光更好，甲与乙订立地役合同，要求乙5年内不得加盖房屋。甲每年支付乙3000元。后乙将房屋转让给丙。以下说法正确的是(D)
A.丙无须遵守甲、乙地役合同的约定
B.甲无权要求丙不得加盖房屋
C.甲只能要求乙遵守地役合同
D.丙必须遵守地役合同，不得加盖房屋
【解析】《物权法》第167条规定：“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。”本题中，乙的房屋所有权转移，建设用地使用权一并转移，由于乙的房屋已经设立了地役权，转让后，该地役权对受让人丙具有约束力，丙必须遵守地役合同，5年内不得加盖房屋，D项正确。
7.甲承包了村里的一块土地，订立了土地承包经营合同，但未办理登记手续。后甲因常年在外打工，便与本村村民乙签订土地承包经营权转让合同，将土地交给乙耕种，未办理变更登记。对此，下列说法正确的是(B)
A.甲承包土地时未办理登记，不得进行处分当
B.甲的土地承包经营权自经营合同生效时设立
C.甲、乙的土地承包经营权转让合同自完成变更登记时生效不
D.甲、乙的土地承包经营权转让合同因为未登记所以不发生效力是行
【解析】《物权法》第127条规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。”因此B项正确。第129条规定：“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”因此甲与乙的合同，未经登记，只是不能对抗善意第三人，但转让合同是生效的，CD项错误。
8.(2012年直题)土地承包经营权的设立时间是（B）
A.土地承包经营权合同成立时
B.土地不包经权合同生效时
C.土地承包经营权登记时
D.取得土地承包经营权证时
【分析】本题考点为土地承包经营权的设立。 土地承包经营权是指自然人或社会组织依据承包合同对于农民集体所有或者国家所有由农民集体使用的土地享有的占有、使用和收益的权利。土地承包经营权的取得方式有两种；一是原始取得，二是继受取得。但无论采取何种方式，发包方都应当与承包方签订书面承包合同。承包合同通常自成立之日起生效，承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。故土地承包经营权的设立时间是土地承包经营权合同生效时。本题选B。
9.根据《物权法》的规定（A）
A.耕地的承包期为30年
B.草地的承包期为50年
C.林地的承包期为70年
D.耕地的承包期为30年至50年
【分析】本题考点为土地承包经营权的概念、特征。土地承包经营权是指自然人或社会组织依据承包合同对于农民集体所有或者国家所有由农民集休使用的土地亭有的占有、使用和收益的权利。土地承包经营权是一种有期限的物权，如《物权法》规定，耕地的承包期为30年，草地的承包期为30年至50年，林地的承包期为30年至70年，特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。故本题选A。
10.承包地被依法征用，占用的，有权获得相应的补偿的主体是（B）
A.村集体
B.承包人
C.村委会
D.生产小队
【分析】本题考点为土地承包经营权的内容。承包人享有的权利主要有：（l）对承包地进行使用并获取相应的收益，自主组织生产经营和处置产品。（2）通过家庭承包取得的承包经营权，承包人有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转；通过招标、拍卖，公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。（3）承包地被依法征用，占用的，承包人有权获得相应的补偿。故本题选B。
11.下列关于建设用地使用权的说法，错误的是（D）
A.以集体土地为客体的建设用地使用权限于兴办多镇金业、多(镇)村公共设施和公益事业
B.以国有土地为客体的建设用地使用权的取得方式有两种，一是通过土地使用权的出让、转让等方式取得，二是通过行政划拨的方式取得
C.以集体土地为客体的建设用地使用权不得出让、转让或者出租用于农业建设
D.公立高等学校的建设用地使用权可以转让、出租、抵押
【分析】本题考点为建设用地使用权的设立。建设用地使用权的客体包括国有土地和集体所有的土地，在不同客体之上设立的建设用地使用权的条件和程序是不同的。以集体土地为客体的建设用地使用权限于兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业，其使用权的取得必须报请有关政府部门批准，且不得转让、出租或抵押。以国有土地为客体的建设用地使用权的取得方式有两种：一是通过土地使用权的出让、转让等方式取得，其中，出让是指从国家取得土地使用权，其方式包括招标、拍卖、协议等；转让是指从土地使用权人处取得土地使用权。二是通过行政划拨的方式取得。通过后一种方式取得的土地使用权只能由权利人自己使用，而不能转让、出租、抵押。公立高等学校属于国有事业单位，获得建设用地使用权的方式是行政划拨，土地使用权只能由权利人自己使用，而不能转让、出租、抵押。故D选项的说法错误，本题选D。
12.根据现行法律的规定，宅基地使用权（C）
A.可以抵押
B.不可抵押，但可以单独转让
C.不得单独转让，转让时必须与合法建造的住房一并转让
D.转让后，原宅基地使用权入可以再中请一份宅基地
【分析】本题考点为宅基地使用权的内容。根据现行法律的规定，宅基地使用权不得抵押，不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。但权利人出卖住房后，再申请宅基地的，不予批准。故选项A、B、D的说法均错误。本题选C。
13.根据《物权法》的规定，地役权的设立时间是（B）
A.地役权合同成立时
B.地役权合同生效时
C.地役权登记时
D.取得地役权证时
【分析】本题考点为地役权的设立。《物权法》规定，地役权合同应当采取书面形式，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。故地役权的设立时间是地役权合同生效时。本题选B。
14.对于地役权，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记（A）
A.不得对抗善意第三入
B.不得对抗任意第三人
C.可以对抗善意第三人
D.可以对抗任意第三人
【分析】本题考点为地役权的设立。《物权法》规定，地役权合同应当采取书面形式，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。故本题选A。
15.某邓区学校为方便学校大员乘坐地铁，与相邻研究院约定，学校人员有权借研穿院道路通行，每年支付一万元。此学校事有的是（B）
A.相邻权
B.地役权
C.建设用地使用权
D.宅基地使用权
【分析】本题考点为地役权的概念。地役权是指不动产的权利人如所有权或使用权人，为自己使用不动产的便利或提高自己不动产的效益而利用他人不动产的权利，如通行权、取水权、采光权、眺望权。 此处的他人不动产为供役地，自己的不动产为需役地。本题中，某郊区学校为方便学校人员乘坐地铁，与相邻研究院约定，学校人员有权借研究院道路通行，每年支付一万元，完全符合地役权的特征。故本题选B。
16.甲公司与乙公司约定:为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付100万元乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。下列哪一选项是正确的（A）
A.小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑
B.甲公司有权请求乙公司拆除超过6米的建筑
C.甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过6米的建筑
D.甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过6米的建筑
【分析】本题考点为地役权的设立。土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人，宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，除合同另有约定外，地役权一并转让。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。本题中，甲公司对乙公司享有地役权，甲公司将全部房屋售出后，地役权随之转移，由全体业主享有，故小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑。本题选A。
17.下列关于用益物权的说法，不正确的是（C）
A.用益物权一律属于他物权
B.用益物权不包括处分权能
C.用益物权的客体只能是不动产
D.《物权法》列举的用益物权除地役权外都是主物权
【解析】关于C选项，《物权法》第40条规定，所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。第117条规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。可见，用益物权的客体并不仅是不动产，只是物权法中尚未规定动产的用益物权，而第40条和第117条的规定体现了《物权法》在以后会增加对动产用益物权的规定。因此，本题的答案为C。
18.按照《物权法》的规定，家庭承包方式的土地承包经营权通过（A）取得
A.签订承包合同 B.招标
C.拍卖 D.公开协商
【解析】通过家庭承包取得的承包经营权，承包人有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转；无论采取何种方式，发包方都应当与承包方签订书面承包合同，承包合同自成立之日起生效，承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。因此，本题的答案为A。
19.按照《物权法》的规定，林地的承包期最长为（D）
A.10年 B.30年
C. 50 年 D.70 年
【解析】根据《物权法》的规定，耕地的承包期为30年，草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。因此，本题的答案为D。
20.关于建设用地使用权，下列说法正确的是（C）
A.建设用地使用权的主体仅限于法人和非法人组织
B.建设用地使用权的客体是土地上的建筑物、构筑物及其附属设施
C.建设用地使用权的内容不包括对土地本身的处分
D.建设用地使用权不能由民事主体自行处分
【解析】建设用地使用权是指自然人、社会组织对国家或集体所有的土地依法享有的利用该土地建造及保有建筑物、构筑物及其附属设施的权利。其具有以下特征：（1）建设用地使用权属于用益物权；（2）建设用地使用权的主体为一切符合法定条件的自然人和社会组织；（3）建设用地使用权的内容为在土地上建造和保有建筑物、构筑物及其附属设施，以及对建设用地使用权的处分如出资、转让、抵押，但不包括对土地本身的处分；（4）建设用地使用权的客体包括国有土地和集体所有的土地，其范围包括土地表面及其上下的一定空间；（5）建设用地使用权具有排他性，在同一块土地上不允许有两个以上内容相同的建设用地使用权存在。因此，本题的答案为C。
21.关于宅基地使用权，下列说法不正确的是（D）
A.宅基地使用权的主体仅限于农村集体经济组织成员
B.宅基地的所有权归集体所有
C.宅基地使用权不得抵押
D.宅基地使用权可以直接通过继承取得
【解析】宅基地使用权是指农村集体经济组织成员因建造自有房屋而依法对集体所有的土地享有的占有、使用的权利，是我国特有的一种用益物权。宅基地使用权的特征在于：（1）宅基地使用权的主体限于农村集体经济组织成员。（2）宅基地使用权的内容限于建造、保有住宅及其附属设施。（3）宅基地使用权的客体限于集体所有的土地，换言之，宅基地的所有权归集体。（4)宅基地使用权的取得是无偿的且没有期限限制，故该权利具有福利性。宅基地使用权的取得方式有二：原始取得与继受取得。原始取得的方式主要包括根据法律的直接规定或者权利人的申请和集体经济组织的授予而取得。继受取得是指通过赠与、买卖、继承宅基地上的住宅而取得宅基地使用权。需要强调的是根据现行法律的规定，宅基地使用权不得抵押，不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。综上所述，本题的答案为D。
22.关于地役权，下列说法不正确的是（B）
A.地役权的主体包括所有权人和使用权人
B.地役权是所有权的延伸和限制
C.地役权的客体是他人的不动产
D.地役权是从物权
【解析】地役权是指不动产的权利人如所有权或使用权人，为自己使用不动产的便利或提高自己不动产的效益而利用他人不动产的权利。地役权的特征包括：（I)地役权的主体包括不动产的所有权人和使用权人；（2)地役权的内容是利用他人不动产，并对他人的权利加以限制；（3)地役权的客体是他人不动产；（4）地役权的设立目的是为供自己使用不动产之便利或效益之提高；（5）地役权是否有偿及存续期限依当事人约定；（6）地役权具有从属性。B选项对应的是相邻关系，而不是地役权。因此，本题的答案为B。
23.下列关于用益物权的说法不正确的是（D）
A.用益物权的客体可以是不动产，也可以是动产
B.土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立
C.工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让
D.建设用地使用权期间届满的，自动续期
【解析】本题考查用益物权的法律制度。《物权法》第117条规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。A项正确。第127条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。可见B项正确。第137条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。C项正确。《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。D项错误。
二、多项选择题
1.以下关于以出让、转让方式取得建设用地使用权与以行政划拨方式取得建设用地用权的表述中，正确的是(AD)
A.以出让方式取得建设用地使用权，需支付对价;以行政划拨方式取得建设用地使用权，是无偿的
B.以出让方式和以行政划拨方式取得的建设用地使用权都可以进入市场交易
C.以出让方式和以行政划拨方式取得的建设用地使用权都有使用期限
D.以行政划拨方式取得建设用地使用权，仅限于法律有明文规定的情形
【解析】以出让方式取得的建设用地使用权是有偿的，以行政划拨方式取得建设用地使用权是无偿的，A项正确。以行政划拨方式取得的建设用地使用权不可以直接进入市场进行交易，B项错误。以行政划拨方式取得的建设用地使用权是长期的或者无期限的，不是一定有期限，C项错误。以行政划拨方式取得的建设用地使用权仅限于法律有明文规定的情形，如国家机关用地和军事用地等，D项正确。
2.根据法律规定，建设用地使用权的取得方式有(ABD)
A.转让
B.出让
C.时效取得
D.划拨
【解析】根据《物权法》第137条第1款的规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。BD项正确。第143条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”因此转让也是取得建设用地使用权的方式之一，A项正确。我国法律未规定以时效取得的方式获得建设用地使用权，C项错误。
3.以下关于地役权与相邻关系的说法中，正确的是(ABC)
A.地役权是独立的用益物权，相邻关系是所有权的延伸与限制
B.地役权基于当事人之间的合同产生，相邻关系基于法律规定产生
C.地役权可以有偿也可以无偿，相邻关系通常是无偿的
D.地役权和相邻关系都以不动产相邻为条件
【解析】地役权是指不动产的权利人为自己使用不动产的使利或提高自己不动产的效益而利用他人的不动产。地役权不以不动产相邻为条件，D项错误。ABC项说法正确。
4.以下选项中，登记为对抗要件的是(CD)
A.不动产买卖
C.土地承包经营权转让
B.建设用地使用权转让
D.地役权转让
【解析】《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，登记为不动产物权转让的生效要件，而不是对抗要件。A项错误。第129条规定：“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”C项正确。第139条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”B项错误，建设用地使用权是登记生效主义。 第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”D项正确。本题选CD。
5.甲村有部分荒山未发包，本村集体经济组织以外的乙企业想承包该荒山。对此，下列表述正确的是(BD)
A.集体土地只能以家庭承包的方式进行承包
B.甲村以外的人只能通过招标、拍卖、公开协商等方式承包
C.甲村将荒山发包给乙企业，经1/2以上村民代表同意即可
D.如甲村村民丙也要承包该荒山，则丙享有优先承包权
【解析】《农村土地承包法》第3条第2款规定：“农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”因此B项正确，A项错误。第47条规定：“以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。”因此D项正确。第48条第1款规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”因此C项错误。本题选BD。
6.(2008年直题)下列关于用益物权的判断，正确的有（ABD）
A.用益物权属于定限物权
B.用益物权属于他物权
C.用益物权具有物上代位性
D.用益物权以支配物的使用价值为内容
【分析】本题考点为用益物权的特征。用益物权的特征是：（l）用益物权属于他物权、限制物权；（2）用益物权以占有为前提，以使用收益为内容；（3）用益物权的客体包括动产和不动产，主要是不动产。故本题选ABD。面物上代位性是担保物权的特征
7.(2013年真题)甲为自己房屋使用的便利与乙签订地役权合同，约定五年内乙不得加盖楼房，甲支付5万元。合同签订后，双方办理了登记手续。三年后甲去世，房屋由丙继承。同年，乙将楼房费给丁，随后了加楼房，遭丙阻止。在本案中（BC）
A.丙无权制止丁加盖楼房
B.地役权由丙享有
C.地役权不因甲死亡而消灭
D.丁有权要求乙承担违约责任
【分析】本题考点为地役权的设立。依《物权法》的规定，地役权合同应当采取书面形式，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权，宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，除合同另有约定外，地役权一并转让。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。因甲去世，房屋由丙继承，所以丙也继承了甲的地役权。同理，乙将楼房卖给丁，丁负有乙原来对于甲的地役权相应的义务。故地役权不因甲死亡而消灭、地役权由丙享有、丙有权制止丁加盖楼房。A选项错误，B、C选项正确。至于D选项，乙将楼房卖给丁应该如实告知所售房屋上存有他人的地役权，如果乙未如实告知，丁可依据《合同法》第150条的规定主张违约责任，而如果乙已经如实告知，依据《合同法》第151条的规定，丁就无权要求乙承担违约责任。从本题的描述来看，在签订房屋买卖合同时，乙是否如实告知丁所售房屋上存有他人的地役权，不得而知。D选项说法过于绝对。故本题选BC。
8.我国《物权法》规定的用益物权种类有（ABCD）
A.土地承包经营权
B.建设用地使用权
C.宅基地使用权
D.矿业权
【分析】本题考点为用益物权的种类。用益物权是指权利人对他人所有的不动产或者动产依法享有的占有、使用和收益的权利。用益物权从本质上讲是非所有权人利用他人财产的权利。我国《物权法》不仅规定了四种典型的用益物权，即土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。还在用益物权的“一般规定”中规定了其他用益物权种类，如矿业权、水权、海域使用权、渔业权。故本题全选。
9.下列关于用益物权的说法，正确的是（ABCD）
- 用益物权属于他物权
- 用益物权以适用收益为内容
- 用益物权的客体主要是不动产
- 用益物权以占有为前提
10.通过标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地、依照有美规定，其上士地承包经营权的流转方式包括（ABC）
A.转让
B.人股
C.抵押
D.土地所有权转让
【分析】本题考点为土地承包经营权的内容。通过家庭承包取得的承包经营权，承包人有权将土地示包经营权采取转包、互换、转让等方式流转；通过招标拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。作为土地承包经营权客体的土地所有权归集体，土地承包经营权人无权转让。故本题选ABC。
11.下列关于建设用地使用权的说法，正确的有（ABD）
A.建设用地使用权属于用益物权
B.建设用地使用权的客体可以是集体土地
C.建设用地使用权人可处分土地
D.建设用地使用权具有排他性
【分析】本题考点为建设用地使用权的概念、特征。建设用地使用权是指自然人、社会组织对国家或集体所有的土地依法享有的利用该土地建造及保有建筑物、构筑物及其附属设施的权利。建设用地使用权具有以下特征：（1）建设用地使用权属于用益物权。（2）建设用地使用权的主体为一切符合法定条件的自然人和社会组织。（3）建设用地使用权的内容为在土地上建造和保有建筑物、构筑物及其附属设施，以及对建设用地使用权的处分如出资、转让、抵押，但不包括对土地本身的处分。（4）建设用地使用米权的客体包括国有土地和集体所有的土地，其范围包月括土地表面及其上下的一定空间。（5）建设用地使用权具有排他性，在同一块土地上不允许有两个以上内容相同的建设用地使用权存在。故ABD选项正确。作为建设用地使用权客体的土地属于国家或集体所有，建设用地使用权人无权处分。C选项错误。故本题选ABD。
12.宅基地使用权的特征有（ABCD）
A.主体限于农村集体经济组织成员
B.宅基地的所有权归集体
C.宅基地使用权的取得是无偿的
D.宅基地使用权没有期限限
【分析】本题考点为宅基地使用权的概念、特征。宅基地使用权是指农村集体经济组织成员因建造自有房屋而依法对集体所有的土地享有的占有、使用的权利，是我国特有的一种用益物权。宅基地使用权的特征在于：（l）宅基地使用权的主体限于农村集体经济组织成员。（2）宅基地使用权的内容限于建造、保有住宅及其附属设施。（3）宅基地使用权的客体限于集体所有的土地，换言之，宅基地的所有权归集体。（4）宅基地使用权的取得是无偿的且没有期限限制，故该权利具有福利性。故本题全选。
13.下列关于地役权的说法，正确的有（ABC）
A.地役权的客体限于不动产
B.地役权具有从属性
C.地役权可以有偿也可以无偿
D.设立地役权时需役地和供役地须相邻
【分析】本题考点为地役权的概念、特征。地役权是指不动产的权利人如所有权或使用权人，为自己使用不动产的便利或提高自己不动产的效益而利用他人不动产的权利。地役权的特征包括：（1）地役权的主体包括不动产的所有权人和使用权人。（2）地役权的内容是利用他人不动产，并对他人的权利加以限制。（3）地役权的客体是他人不动产。（4)地役权的设立目的是为供自己使用不动产之便利或效益之提高。5）地役权是否有偿及存续期限依当事人约定。（6）地役权具有从属性。地役权的从属性意味着地役权不得脱离需役地而存在，不得单独处分，必须与需役地的所有权或使用权一同转移。故选项A、B.C均正确。至于D选项，设立地役权时需役地和供役地无须相邻，相邻关系制度要求不动产相邻。因此，D选项错误。故本题选ABC。
14.2013年2月，A地块使用权人甲公司与B地块使用权人乙公司约定，由乙公司在B地块上修路同年4月，甲公司将A地块过户给丙公司，6月，乙公司将B地块过户给不知上述情形的丁公司。下列表述正确的是（AB）
A.2013年2月，甲公司对乙公司的B地块享有地役权
B.2013年4月，丙公司对乙公司的B地块享有地役权
C.2013年6月，甲公司对丁公司的B地块享有地役权
D.2013年6月，丙公司对丁公司的B地块享有地役权
【分析】本题考点为地役权的设立。《物权法》规定，地役权合同应当采取书面形式，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。2013年2月，A地块使用权人甲公司与B地块使用权人乙公司约定，由乙公司在B地块上修路，因此甲公司对乙公司的B地块享有地役权，由于地役权的设立时间是地役权合同生效时，故2013年2月，甲公司对乙公司的B地块享有地役权。同年4月，甲公司将A地块过户给丙公司。由于土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，除合同另有约定外，地役权一并转让。故2013年4月，丙公司对乙公司的B地块享有地役权。选项AB正确。同年6月，乙公司将B地块过户给不知已有在先地役权的丁公司，由于之前甲公司和乙公司设立的地役权并未进行登记，不得对抗善意第三人，该地役权不得对抗丁公司，故丙公司对丁公司的B地块不再享有地役权。而甲公司已于同年4月将A地块过户给丙公司，甲公司6月不可能再享有该地役权。故选项CD错误，本题选AB。
15.通过家庭承包取得的承包经营权，流转方式包括（ABD）
A.转包 B.互换
C.继承（家庭为单位） D.转让
【解析】通过家庭承包取得的承包经营权，承包人有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转，因此，ABD项正确。土地承包以家庭为单位，而继承只发生在自然人之间，不发生在家庭之间，因此，C项错误，本题的答案为ABD。
16.土地承包经营权中的承包人需要履行的义务是（ABCD）
A.未经依法批准，不得将承包地用于非农建设
B.不得进行掠夺性经营
C.在生产过程中要保护环境
D.接受发包人的必要指导和管理
【解析】在享受权利的同时，承包人必须依照法津规定和合同约定履行义务，维持土地的农业用途，未经依法批准，不得将承包地用于非农建设；依法保护和合理利用土地，不得进行掠夺性经营，不得给土地造成永久性损害；在生产过程中要保护环境；接受发包人的必要指导和管理。因此，本题的答案为ABCD。
17.建设用地使用权的取得方式包括出让、转让， 以及行政划拨，关于这两种方式，以下说法正确的是（ABC）
A.前者属于民事方式，后者属于行政方式
B.前者属于有偿方式，后者属于无偿方式
C.通过前者取得的土地使用权可进入市场，通过后者取得的土地不可进入市场
D通过前者取得的土地使用权采取登记设立主义，通过后者取得的土地使用权采取登记对 抗主义
【解析】上述两种取得方式的主要区别在于：（1）性质不同。前者属于民事方式，后者属于行政方式。（2）是否支付对价不同。前者属于有偿方式，需要支付对价一—交付土地出让金或转让金；后者属于无偿方式，不需要支付出让金。（3）取得的权利的内容不同。通过前种方式取得的土地使用权可进人市场，属于民法上可交易的财产范畴，可以转让、出租、抵押和继承；而通过后一种方式取得的土地使用权只能由权利人自己使用，而不能作如上处分。（4）取得的土地使用权存续期限不同。通过前种方式取得的土地使用权存在一定期限，期限届满后，未申请续展或续展未获批准，使用权即告消灭；而通过后一种方式取得的土地使用权是长期的或无期限的。（5)适用范围不同。后者仅限于法律有明文规定的情形，如国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地以及法律、行政法规规定的其他用地等。除此之外的情形只能采取出让方式取得国有土地使用权。无论通过哪种方式取得建设用地使用权，均应向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。综上所述，本题的答案为ABC。
18.下列物权，采取登记生效主义的是（BC）
A.土地承包经营权设立
B.建设用地使用权设立
C.不动产抵押权设立
D.地役权设立
【解析】根据《物权法》的规定，登记为物权变动生效要件的情形主要有；因买卖、赠与、互易等行为发生不动产所有权变动的，建设用地使用权的出让与转让的，不动产抵押权的设立等。登记为对抗要件的情形主要有：土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让的，未经登记，不得对抗善意第三人；地役权设立和转让时，未经登记，不得对抗善意第三人。因此本题选BC。
19.下列选项心 属于传统用益物权的是（ABC）
A.地上权 B.典权
C.永佃权 D.质权
【解析】传统民法中的用益物权主要包括地上权、地役权、典权、永佃权，因此本题选ABC。质权是担保物权，不是用益物权。
20.某村民委员会与该村村民张某签订的土地承包合同中约定，张某对该村集体所有的一块10亩耕地享有土地承包经营权，张某有权在该土地上开办生产鸡饲料的饲料厂。下列说法错误的是（CD）
A.张某在承包的土地上开办饲料厂的约定不符合法律规定
B.张某不能取得该耕地的土地承包经营权
C.该土地承包合同有效
D.该土地承包合同产生物权法的效力
【解析】按照《农村土地承包法》的规定，承包的耕地上只能从事农业生产，张某在承包的土地上开办饲料厂的约定不符合法律规定，即张某与村民委员会为张某设立的土地承包经营权的内容不符合法律规定，因此他们的约定不产生物权法上的效力，张某不能取得该幅耕地的土地承包经营权。
21.甲公司在离海不远的地方建了一座酒店，在酒店上端的旋转餐厅就餐可以很好地欣赏海景。乙公司取得了酒店与大海之间的土地的建设用地使用权，甲公司担心乙公司修建高层建筑会妨害在旋转餐厅的客人的视野，遂与乙公司约定，乙公司10年内不修建20米以上的建筑，甲公司每年向乙公司支付20万元，双方签订了书面形式的合同，但未进行登记。如果乙公司将该土地的建设用地使用权转让给丙公司， 下列说法正确的是（AB）
A.甲公司的地役权没有登记，不具有对抗效力
B.丙公司是善意第三人，因此甲公司就无权要求丙公司履行地役权合同的义务
C.甲公司的地役权对丙公司有效
D.甲公司有权要求丙公司按照乙公司合同约定履行义务
【解析】根据《物权法》第158条的规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。甲公司的地役权没有登记，不具有对抗效力。因此，如果丙公司对地役权的设立不知情，是善意第三人，甲公司就无权要求丙公司履行地役权合同的义务。
22.我国物权法规定的用益物权包括（ABCD）
A.土地承包经营权 B.建设用地使用权
C.宅基地使用权 D.地役权
【解析】传统民法中的用益物权包括地上权、地役权、永佃权和典权，我国《物权法》规定的用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权，二者都是四种，但具体内容有所不同，应注意区分。
23.下列关于地役权和相邻关系的表述正确的是（ABCD）
A.相邻关系的产生是由于不动产的相邻各方为生产、生活所必须而形成的土地利用关系
B.地役权是根据合同产生的
C.地役权是为需役地的利益设定的
D.相邻关系是法定的
【解析】本题比较相邻关系与地役权的区别。相邻关系是一种法定权利，地役权是约定的权利，地役权是为需役地而设立的，从属于需役地而存在，具有从属性和不可分性。选项ABCD均正确。
三、简答题
1.简述建设用地使用权的特征。
【参考答案】（1）建设用地使用权属于用益物权；（2）建设用地使用权的主体为一切符合法定条件的自然人和社会组织；（3）建设用地使用权的内容为在土地上建造和保有建筑物、构筑物及其附属设施，以及对建设用地使用权的处分如出资、转让、抵押，但不包括对土地本身的处分；（4）建设用地使用权的客体包括国有土地和集体所有的土地，其范围包括土地表面及其上下的一定空间；（5）建设用地使用权具有排他性，在同一块土地上不允许有两个以上内容相同的建设用地使用权存在。
- 简述地役权的特征。
四、法条分析题
我国《物权法》第117条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”
请分析：
- 用益物权的特征。
- 用益物权人的基本权利。
五、案例分析
2010年3月3日，甲为了采光便利，与乙签订合同，要求乙十年内不得加盖自己的房屋，为此甲向乙支付了10000元。合同签订后，甲、乙办理了登记手续。2015年10月5日，乙去世，其房屋由儿子丙继承。2015年12月5日，丙办理了房屋变更登记手续。2016年1月7日，丙与丁签订房屋买卖合同，将房屋卖给丁。 结合上述材料，请回答下列问题：
- 甲在乙的房屋上设立了什么权利?该权利是否可以对抗第三人?
- 丙何时取得房屋的所有权？
- 丁购买房屋后，是否可以加盖？
