第五节 保证合同
（一）保证合同的概念和特征
概念 | 保证合同，是指为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的 |
特征 | （1）从属性。保证合同是主债权债务合同的从合同，以主债权债务合同的成立为前提，因主债权债务合同的消灭而消灭。 （2）单务性和无偿性。在保证合同中，保证人单方面承担财产性义务或者责任。 （3）相对独立性。保证合同虽然从属于主债权债务合同，但保证合同是独立于主债权债务合同的单独合同，有自己独立的成立要件和生效要件，以及变更和消灭原因。 |
不得成为保证人资格的情形： （1）机关法人。例外：经国务院批准为适用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。 （2）以公益为目的的法人、非法人组织（如学校、幼儿园、医院等）。 （3）企业法人的分支机构（分公司）以自己的名义提供保证的。 | |
（二）保证的方式
一般保证 | 1.含义：当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证 |
2特征 （1）须明确约定为一般保证——当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 （2）先诉抗辩权——一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任 （3）当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任。 | |
3.一般保证人不享有先诉抗辩权的情形： （1）债务人下落不明，且无财产可供执行； （2）人民法院已经受理债务人破产案件； （3）债权人有证据证明债务人的财产不足以履行全部债务或者丧失履行债务能力； （4）保证人书面表示放弃此项权利。 | |
连带责任保证 | 含义：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证 （1）连带责任保证人不享有先诉抗辩权； （2）成立方式：明确约定为连带责任保证； |
（三）保证期间
1.保证期间 | 含义；保证期间是债权人要求保证人承担保证责任的权利存续期间，即保证人承担保证责任的期间。 |
1.一般保证中，债权人须在保证期间内对债务人起诉或申请仲裁； 连带责任保证中，债权人须在保证期间内请求保证人承担保证责任。否则，保证期间经过，保证责任消灭。 | |
2.保证期间确定： （1）有约定，按约定； （2）未约定保证期间的，无论一般保证与连带责任保证，保证期间均为6个月。 （3）约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起6个月； （4）约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起6个月 | |
3.保证期间的性质 （1）保证期间为除斥期间。 （2）保证期间为不变期间，不发生中断、中止、延长。 | |
4.保证债务诉讼时效期间的起算 （1）一般保证的债权人在保证期间届满前对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，从判决或者仲裁裁决生效之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。 （2）连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。 |
（四）保证的效力
保证人与债权人之间 | 债权人在履行期限届至时，可以要求保证人承担保证责任，而保证人则享有主债务人享有的一切抗辩权。 |
保证人与主债务人之间 | 保证人在承担保证责任后，有权向主债务人追偿。 |
保证的从属性 | （1）债权转让 保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证债权同时转让，保证人在原保证担保的范围内对受让人承担保证责任。但是保证人与债权人事先约定仅对特定的债权人承担保证责任或者禁止债权转让的，保证人不再承担保证责任。 |
（2）未经保证人书面同意转让债务 保证期间，债权人许可债务人转让部分债务未经保证人书面同意的，保证人对未经其同意转让部分的债务，不再承担保证责任。但是，保证人仍应当对未转让部分的债务承担保证责任。 | |
3）变更协议内容 保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。 |
【真题在线】
（2019/非/31/单）下列可以作为保证人的是（ ）
A.个人工商户 B.教育部直属分校
C.企业法人的职能部门 D.街道办事处债
（2011/法/19/单）根据法律规定，保证人不承担保证责任的情形是（ ）
A.主债权未经保证人书面同意而转让
B.主债务未经保证人书面同意而转让
C.债权人与债务人协议变更主合同的履行期
D.债权人与债务人协议变更主合同的标的额
第六节 租赁合同
（一）租赁合同分类
1.定期租赁 | 定期租赁合同约定有明确期限的租赁。 |
2.不定期租赁 | 1.三种不定期租赁 （1）租赁合同中未约定租赁期限； （2）租赁期限6个月以上的租赁合同未采用书面形式的； （3）租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的。 |
2.任意解除权 （1）出租人和承租人均有权随时解除合同； （2）出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 |
（二）租赁合同的效力
1.出租人义务 | （1）按约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 （2）保证租赁物上不存在权利瑕疵与质量瑕疵。 （3）对租赁物进行维修，但当事人另有约定的除外。出租人的权利包括：保留租赁物的所有权，收取租金。 |
2.承租人义务 | （1）按照约定的方法正确使用并妥善保管租赁物。 （2）未经出租人同意，不得擅自转租租赁物，也不得擅自对租赁物进行改善或增设其他设施。 （3）支付租金。 （4）于合同终止时返还租赁物。 承租人的权利包括：请求出租人交付租赁物，对租赁物进行使用和收益。 |
（三）租赁权物权化
租赁权物权化，是指为了强化承租人的地位，保护承租人的利益，法律赋予作为债权的租赁权一定的物权效力以对抗第三人的现象。租赁权物权化是对传统合同之债的相对性原理的突破，“买卖不破租赁”规则是其具体表现。根据我国法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
买卖不破租赁存在三个例外：
（1）房屋在出租前已经设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。
（2）房屋在出租前已经被人民法院依法查封的。
（3）租赁物被没收、征收的。
（四）房屋租赁的特殊规定
1.一房多租 | （1）每个租赁合同均有效，即不因为数次出租而导致租赁合同无效。 （2）债权实现有顺序：占有＞登记备案＞合同成立在先。 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，按照下列顺序确定履行合同的承租人：①已经合法占有租赁房屋的；②已经办理登记备案手续的；③合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人有权依据合同法请求解除合同、赔偿损失。 |
2.转租 | 1.合法转租（出租人同意） （1）出租人同意的推定：出租人知道或者应当知道承租人擅自转租，但在6个月内未提出异议的，推定为同意转租。 （2）转租期限超过承租人剩余租期且未经出租人同意的，超期部分的租赁合同无效。 （3）合法转租各权利人之间的合同关系，遵循合同相对性的原则。 （4）次承租人的代为清偿请求权：承租人不支付租金时，次承租人可以代其支付租金，次承租人属于有法律上利害关系的代为清偿，故而出租人不得拒绝。出租人拒不接受，次承租人有权提存 |
2.擅自转租（未经出租人同意） 房屋擅自转租的，出租人有权解除与承租人之间的租赁合同，该法定解除权自知道或者应当知道承租人擅自转租6个月内行使。出租人6个月内未提出异议的，视为同意转租。 | |
3.承租人优先购买权 | 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，出租人应当承担赔偿任。 |
在下列情形下，承租人不可主张优先购买权： （1）房屋共有人行使优先购买权的情形； （2）出租人将自己的房屋出卖给自己近亲属的； （3）出租人履行通知义务后，承租人15日内不表态的； （4）第三人善意购买，并且已经过户完成。 |
【真题在线】
（2017/非/33/单）甲将房屋出租给乙，租期5年。半年后，甲通知乙欲出售该房屋，20天内乙未表态，甲遂将该房屋卖给丙，并办理了过户登记，乙有权（ ）
A.主张甲、丙之间的买卖合同无效
B.要求甲承担违约责任
C.主张租赁合同对丙继续有效
D.主张优先购买权
（2011/非/40/单）下列有关租赁合同与融资租赁合同异同的表述，不正确的是 （ ）
A.租赁合同与融资租赁合同的标的物均属于非消耗物
B.租赁合同与融资租赁合同均属于双务、有偿、诺成、要式合同
C.租赁合同对出租人资格没有限制；融资租赁合同中的出租人须具备法定资格
D.租赁合同中的租金为使用租赁物的代价；融资租赁合同中的租金为融资的代价
